상생임대인 조건과 비과세혜택 내용개편

상생임대인 조건과 비과세혜택 내용개편

임대차 3법의 만기가 2년이 다 채워지며 끝나가는 시점이 점차 다가오게 되고 있는데, 그래서인지 전세대란에 대한 우려 또한 점점 커지고 있는 상황입니다. 지금의 부동산 시장을 살펴보게 되면 갑작스레 전세금이 몇억씩 뛰게 되는 상황은 없을 것이라고 보여지지만 그럼에도 불안요소들이 있기 때문에 이를 잠재우는 것이 정부가 할 일이라고 보실 수 있겠습니다.

그렇기 때문에 이번 상생임대인이라는 제도 또한 조금 개편해서 발표를 하게 되었습니다. 그동안에는 집을 보유하고 있는 주택자는 적폐라고 여겨지며 임대인에게 징벌적 과세를 부여하곤 했는데 이번에는 상생임대인을 개편하며 어느정도 감세를 해주고 여러 혜택을 제공하게 되었습니다. 물론 이는 기존에도 존재했었던 제도이기는 했지만 상생임대인에 대한 내용의 개편이 이루어졌기 때문에 오늘은 상생임대인 조건/비과세/월세공제 등을 아래에서 확인해보도록 하겠습니다.

 

상생임대인이라는 제도란

• 상생임대인이라는 제도에 대해서 본격적으로 알려드려보자면 이번에 새로 나오게 된 것은 아니며 올해 초쯤에 나와서 새로이 개편된 것으로 임대인에게 조금 더 혜택이 주어지도록 완화시킨 점을 포인트로 보시면 될 듯 합니다.
• 그리고 상생임대인이란 무엇인가에 대해서도 궁금해하실텐데 이는 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올린 후 갱신 계약을 체결한 임대인이나 혹은 신규로 계약을 체결하게 된 임대인을 말하는 것입니다. 이러한 임대인들의 경우에는 장기보유특별공제를 적용시켜주고 양도세 비과세를 위해서 해야만 하는 2년 거주요건에 대한 면제를 해주게끔 변경하게 되었습니다.
• 그리고 원래는 1주택자인 임대인이 주택을 매도 하는 경우, 비과세 혜택을 받기 위해서는 그곳에 2년동안 실거주를 했어야만 했었습니다. 그래서 나머지 비과세 요건이 충족한다고 해도 2년동안 실제로 거주를 하지 않았다고 한다면 비과세 혜택을 적용받지 못하게 되었었습니다. 하지만 현재는 그 내용이 바뀌게 되었고 이제는 해당 조건을 충족하지 않더라도 다른 비과세 요건만 충족하게 된다면 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.
• 또한 장기보유특별공제 즉 장특공이 적용되지 않는다는 점도 달라지게 되었는데 이 또한 1세대 1주택 2년 거주요건이 있었으나 면제가 되었습니다. 그래서 장특공을 받기 위해서 2년을 거주해야만 했었기에 어려움을 겪고 계셨던 분들께서는 이제는 나머지 요건만 충족시켜서 만족시키면 장특공까지 받게 될 수 있습니다.
• 앞으로 기준시가 조건도 폐지되고 2년이라는 거도 요건도 모두 없어지게 되었으니 기존에 이에 대한 대상이 되지 못했었던 분들도 이번에 잘 살펴보시기 되면 구멍이 보이지 않을까 하는 생각이 듭니다.
• 또한 적용기한도 2년 연장 되었으니 이런 부분을 참고하셔서 해당 제도 이용해 보시기 바랍니다.

상생임대인 조건

• 이번에는 상생 조건에 대해서 말씀드리려고 합니다. 일단 기본적인 조건으로 1세대 1주택자 여야만 합니다. 이것은 가장 기본적인 조건 중 하나이므로 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 1세대가 1주택만 가지고 있어야 하며 다주택자들은 1주택자가 되어야만 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있게 됩니다.
• 그리고 기준시가가 9억원 이상이면 안 된다는 조건도 있었으나 해당 조건은 새로이 내용이 수정되면서 없어지게 되었으니 이 부분에 대해서는 생각하시지 않으셔도 되겠습니다.
• 그리고 가장 많이 헷갈려하시는 부분이 직전 계약 대비 임대료 5% 이내 인상이라는 조건입니다. 이 부분에 대해서 헷갈려하시는 분들이 많으나 최대 5%까지 인상을 한 임대인도 함께 포함이 되어 적용되게 됩니다. 하지만 직전 계약이라는 조건이 존재하므로 전세를 끼고 갭투자로 집을 마련하게 된 사람은 포함되지 않습니다. 직전 계약 자체가 본인이 진행한 것이 아니기 때문에 이러한 분들께서는 포함되지 않게 되는 것입니다.
• 또한 1년 6개월 이상 직전 계약을 유지해야만 인정 되게 됩니다. 직전 계약을 시행한지 1년이 채 되지 않은 임대인의 경우에는 아무리 임대료를 5% 이내에서 인상했다고 해도 대상이 되지 않으므로 6개월 더 임대를 주시면 됩니다.
• 추가적으로 설명을 드려 보자면 직전 계약과 이번 계약에 임차인이 상의해도 상관은 없으며 만약 A가 B에게 10억원에 전세를 주었다가 이번에는 싫어하는 사람에게 10억 5천만 원에 임대를 해 주게 되어도 A는 상생 임대인이 될 수 있습니다. 이런 식으로 임대를 주게 된 경우에도 임대료를 적게 올렸다면 양도세 요건을 완화해 주겠다는 것이 제도를 개편한 핵심이라고 볼 수 있습니다. 하지만 앞서 말했듯 전세를 끼고 구매를 한 사람은 혜택의 대상이 되지 않는다는 것을 유의하시기 바랍니다.
• 임대차3법으로 인해서 임대인이 2년 간 거주를 해야 된다는 것을 만족시키기가 상당히 어려워지게 되었습니다. 기존에는 1년 정도 전세를 주고 어느 정도 집값이 올라오게 되면 임대인이 그때 실거주를 하는 방식으로 거주요건을 만족시키도록 했었는데 그게 어려워지게 되었던 것이라 생각하실 수 있겠습니다. 조건이 너무 까다롭고 어렵다 보니 정부도 이를 이해하고 실제 거주 요건을 바꾸어 양도세 비과세 조건에서 그 조건을 빼 주겠다고 했습니다. 그래서 2년이라는 기간 동안 전세를 주고 임대료를 5% 이내에서 인상을 한 후 다시금 2년 전세를 더 주게 되면 실거주 2년을 한 것으로 인정해주겠다는 것입니다. 이렇게 말씀을 드리게 되었으니 2년 거주에 대한 문제에 대해서는 이제 더 이상 궁금하신 것이 없을 것이라 보여집니다.

출처:기획재정부

임차인 월세액 세액공제

• 그러니 이번에는 임차인 월세 공제율 상향에 대해서 말씀드려 보도록 하겠습니다.
• 월세액 세액공제는 집을 가지고 있지 않은 세대주나 세대원이 7천만원 미만의 근로소득을 가진 경우 월세액을 지급하는 상황에서 이를 종합소득산출세액에서 세액 공제해 주는 것을 말합니다. 이것은 굉장히 좋은 제도로 이용이 되고 있는데 집을 가지지 않은 7천만 원 이하의 근로자라고 하면 2년간 최대 750만원까지도 공제를 받을 수 있었습니다.
• 그런데 이러한 조건을 일시적으로 상향시켜 공제율을 1년간 높이게 되었습니다. 원래는 2500만원에서 7000만원까지 금액에 대해 공제율을 10% 적용 시켰으나 현재는 12%까지 올린 상황이며 5500만 원 미만으로 근로소득을 가지고 있는 근로자의 경우에는 15%까지도 공제를 해 주는 것으로 개편 되게 되었습니다. 이는 집주인의 동의 없이도 최대 5년까지 적용시켜 줌으로 많은 근로자들이 개편된 제도를 통해 조금이나마 이익을 보게 될 수 있을 것이라 보입니다. 그러니 1주택자라고 한다면 이번 상생 임대인 제도를 통해서 매도 계획을 더욱 잘 진행 시킬 수 있을 것으로 생각됩니다.
• 하지만 아무리 집값이 하락한다고 하더라도 1주택자가 기존의 집을 매도 시키고 무주택자 포지션으로 가게 되기는 쉽지 않을 것 같으므로 이 또한 참고 하시길 바라며 절세 효과를 감안하더라도 다시금 부동산 시장의 진입을 하기란 그 또한 쉬운길은 아닐 것으로 예상됩니다. 이제는 집 값도 어느정도 거품이 사그라들 것으로 보여지며 전반적인 경기 침체가 예상되므로 다들 이러한 현상황에 더욱 집중해야지만 살아남을 수 있을 것으로 보입니다.

맺음말

• 새로 개편되게 된 내용으로 인해서 혼란을 겪게 되시는 분들이 많아서 그런지 정부에서는 10문 10답을 통해서 어디까지가 상생 임대인 포함 될 수 있는지를 자료를 내놓게 되었습니다.
• 그래서 이를 확인하시게 되면 더욱 이해를 하시는데 수월할 수 있을 것입니다. 이러한 내용 중에서는 직전 임대차 계약서 상생 임대차계약 사이에 시간적인 공백이 있어도 되는가 하는 질문에 대해서 그래도 된다는 답변을 내놓은 자료도 있습니다.
• 임대인이 그곳에 직접 거주를 하거나 공실로 있는 기간 즉 시간적 공백이 있는 상황에서도 인정이 되므로 걱정하시지 않으셔도 될 듯합니다.
• 또한 상생 임대차 계약을 언제까지 체결 해야지만 상생임대주택으로 인정 받을 수 있는가 하는 질문에 대해서는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에서 해결을 할 수 있도록 해야만 하며 계약금을 지급받은 사실 또한 증명해서 확인이 될 수 있어야만 하다는 답변을 내놓기도 하였습니다. 그러니 직접 정부에서 내놓은 이러한 내용들을 참고하시면서 이전 내용과 혼동하지 않도록 하시길 바라겠습니다.